从2017年开始，武汉市委、市政府将“招商引资”作为武汉赶超发展的“一号工程”，大力推进“聚商育商”举措，着力把武汉打造成为新民营经济聚集地、投资者的天堂。城中村改造产业用地不仅是村改制集团经济可持续发展、股民长期生计的重要保障，也是武汉市“招商引资”的重要家底性资源。，特别是在“招商引资”工作开展得如火如荼的当下，对土地资源进行合理配置显得非常的迫切。武汉市自2004年开始推进城中村综合改造工作以来，对产业用地如何开发利用做出了一系列的探索和实践，但还存在着一些问题：

　　(一)产业用地与规划协调不够

　　武汉市产业用地的规划选址，受城市规划和土地利用总体规划的限制。《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》(武发[2004]13)中规定：“城中村”实施改造建设，其规划编制、建设管理的各项标准和控制指标按城市规划、管理标准执行，其改造建设应符合武汉市城市总体规划和产业发展规划的要求。但产业用地用途时常与土地利用总体规划、城市规划或条例发生矛盾，以至于在产业用地的开发过程中，改制村集团虽然有已经批复产业用地的指标，却往往因为项目性质不能满足要求，无法通过用地预审，难以落实。如汉阳区磨山村于2011年8月摘牌，根据批复的综合改造规划确定了10宗产业用地，但2013年5月通过的《武汉市都市发展区1:2000基本生态控制线规划》，将磨山村7宗面积123.3亩产业用地划入了基本生态控制线范围内，导致该7宗产业用地不能按方案实施。

　　(二)产业用地项目业态定位局限，选择面较窄

　　作为产业用地发展主体的村改制集团公司，其经营管理能力对产业用地发展起着基础性、决定性作用。集团公司管理人员的前瞻意识、战略思维和创新能力比较欠缺，导致产业项目业态定位上选择面窄、缺乏新意。一是项目区位规划不足，存在盲目扎堆建设情况。例如，汉阳区已有的22个产业项目中，集酒店、写字楼、商业于一体的项目11个，大型商业综合体项目5个，家居项目3个，汽车、医疗项目3个，存在盲目跟风、扎堆上马的现象，项目自身定位不清，针对的消费群体模糊，极可能造成低档同质项目重复建设。缺乏既符合区位发展规划定位，又体现错位经营的项目，缺乏特色。二是项目业态定位与区域经济发展把握不准。部分村对区域经济发展规划、产业结构调整及升级的整体要求认识不足，产业项目策划工作比较慎重，有的采取暂时搁置的办法。重复发展产业项目怕同质项目竞争激烈影响今后经济效益，不发展又面临坐吃山空的困境。

　　(三)产业用地分布零散，开发效益低，招商能力弱

　　以汉阳区为例，从整个汉阳区城中村产业用地布局图来看，已批复的55宗产业用地均分布较为零散，存在各自为战，粗放式的用地局面，没能形成规模集聚效应。从单个村的产业用地布局图来看，如铁桥村产业用地4宗、磨山村产业用地10宗(其中一块产业用地面积仅2.4亩)、龙阳村产业用地3宗，村内也存在产业用地分散且单块面积偏小的现象。同时，产业用地开发建设活动受村域界线、经济水平等因素制约，有的村产业用地早已批复，但迟迟未进行策划、招商，开发效益低下，集体经济裹足不前，导致了各村在产业项目推进方面面临着较大压力和较多“刁难”，有的村甚至实际建设项目与规划要求不一致，陷入了“招商过程难、招商结果乱”的困境。

　　(四)产业用地政策存在一定限制

　　一是产业用地容积率受限。城中村产业用地的用地性质为划拨，额定容积率2.0，市政策出台的政策文件支持产业用地提升容积率，但需要由划拨转为出让用地，补缴土地出让金。为保障产业用地不流失，可以采取协议出让，但只能出让给改制集团公司或全资子公司，因此在招商引资工作中存在一定障碍，同时，存在划拨转出让手续办理复杂、周期过长、费用过高等系列问题。二是统征储备村产业用地尚不能享受自主改造相关优惠政策。城中村改造主要有自主改造和统征储备两种方式，目前，自主改造的城中村产业用地较好的享受了城中村改造规费、税费减免等相关的政策优惠，但统征储备村因无政策支撑，产业用地无法享受优惠政策，一定程度上影响到统征储备村改造工作的顺利推进。三是改造政策收紧导致产业用地面积不足。《中共武汉市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(武发[2013]15号)新政策规定，产业发展用房按劳均不超过160平方米的标准，在还建或开发用地中集中配建，对于已经批准的改造方案中确定的产业用地，适当提高用地开发强度。这是比2004年更加从严、缩紧的政策。如汉阳区三环外的四台村，按原“征十留一”政策，可配比约300亩产业用地，根据新政策，配比的产业规模为18.5万平方米，按较低2.0容积率配比仅有约130亩产业用地，产业用地不足易导致改造后集体经济收入较现有收入还要少，无法保证集体经济的可持续发展，对各村推进城中村改造的积极性影响很大。

　　为加强城中村改造产业用地合理配置，助力招商引资一号工程，建议：

　　(一)摸清资源底数，形成产业用地动态管理“一幅图”、“一张表”

　　尽快推动成立市、区两级“城中村”产业用地发展规划专班，聘请专家学者，对全市“城中村”产业用地区位、面积、规划用途、产业发展情况等现状进行摸底调查，实现产业用地的动态跟踪管理，同时结合武汉市十三五规划、武汉市2035规划修编、土地节约集约利用评价与发展规划及各区功能定位、布局，以产业发展为核心，推进产业结构深度调整，了解各村产业发展意愿，在与各村进行充分沟通的情况下，编制产业用地发展总体规划及控制性详细规划，确保产业用地与规划的衔接协调，提高土地资源利用效率，盘活城中村改造产业用地这块“处女地”，为招商引资工作打好坚实的基础。如结合汉阳区“一城两带三区”的功能布局及定位，将位于西部产业升级区的黄金口、四台、米粮等村的产业用地围绕智能制造、汽车全产业链等产业方向进行规划编制。

　　(二)合理定位业态，引导招商引资平台提质拓面

　　结合产业用地发展总体规划及控制性详细规划，对各村产业项目策划方案进行集体论证，科学指导、合理定位各村产业业态，以期产业用地在空间上凸现点、线、面组合布局，在功能上突出鲜明特色，使产业用地便于开发经营和达到高效利用。在此基础上，一方面由市、区招商部门集中推介产业用地，引入有实力、有口碑、有社会责任感的企业参与各村产业用地建设，另一方面借用企业家协会等招商引资平台加强各村之间的相互沟通，商讨产业项目错位经营或联合经营等模式，避免产生低档同质项目重叠经营，促进产业项目形成多元化发展格局。

　　(三)打破村域界线，集约高效利用产业用地

　　对于武汉市还未进行实质性“城中村”改造的村，在统征储备改造时，应打破村域界线，全盘统筹考量，将产业用地集中成片进行规划，集约高效利用产业用地。如今年纳入棚改计划的汉阳区四台、黄金口、米粮三村，在编制城中村改造规划方案时，尽量将三村的产业用地布局在一起，建立产业用地化整为零、集中成片开发的新模式，打造抱团招商、整体招商新格局。甚至在条件允许的情况下，由市三旧办统筹，跨区进行产业用地配比和布局，打破行政区划的束缚，全市统筹一盘棋，在盘活、用活产业用地方面做文章。

　　(四)强化规范引领，完善产业用地政策及配套法规

　　一是破解划拨转出让政策难点。汉阳区汉城村产业项目“欧亚达广场项目”采取协议方式进行产业用地出让，既避免了产业用地出让流失的风险，又解决了出让金补缴标准等一系列受政策制约的问题，探索出产业用地由划拨转出让的新路径。建议在全市进行推广，同时尽快出台产业用地新政策，探索多元化合作经营模式，破解产业用地划拨转出让受让主体受限等难题。二是积极争取产业用地建设发展的政策倾斜。邀请市重点办、国土规划局等相关部门以现场办公、专题会议的形式共同研究产业用地建设发展中存在的问题，破解工作难题，大力扶持产业发展，为村集团排忧解难。三是出台配套政策法规。目前，武汉市推行保留产业用地或产业用房并没有规范的法律法规，仅仅依靠若干文件支持，且文件中只是宏观的描述，缺乏具体的操作路径，指导性不够强。建议由武汉市人民代表大会对此进行立法，对相关问题做出明确统一的规定，进一步明确产业用地或产业用房的供地方式、土地权属、流转限制、规费优惠等问题，出台政策时也需要注意同现行的法律法规、政策规章的衔接。