民建武汉市委员会

　　经济发展带来生活水平的提高，极大地刺激着房地产市场的发展。而物业管理作为房地产业延伸而出的消费服务新行业，承担着一定范围内的管理和服务职责，对于促进城市管理，营造和谐社会环境具有积极作用。然而，由于相关管理制度的设计缺陷以及业主与物业公司利益取向的不同，导致物业管理矛盾纠纷频发。目前，我市物业管理相关工作存在的突出问题有：

　　1、物业管理纠纷缺乏应急处理流程和冲突解决机制。在缺乏沟通管道和民主协商机制的情况下，矛盾双方因举证依据不同，难以调解。在很多情况下，如不发生极端事件和行为，物业管理纠纷无法进入调解和仲裁程序。

　　2、缺乏业主自治的制度安排。我市成立业委会并可正常运作的小区总体占比较少。《物业管理条例》和《实施细则》虽对业主自治有关事项进行了原则规定，但相对笼统，在具体操作上存在困难。

　　3、监管制度难以落实。缺乏有效的监管，是造成物业管理矛盾纠纷的重要原因。

　　为此，建议：

　　一、建立健全业主自治一揽子制度体系

　　地方立法可根据《物权法》等上位法规和新的情况及时修订《物业管理条例实施细则》，进一步厘清业主、业主大会、业委会、民政部门、房管部门、居民委员会(街道办)、物业管理公司、开发商和公共物业经营者的关系和权利。根据居民和社会发展新的情况，及时修订《业主大会及业主委员会指导规则》，积极吸纳发达地区的经验，规定业委会委员任期，完善罚则并加强检查监督力度。加强对业委会筹备期间、公共设施产权界定模糊造成“三不管”问题解决力度。建议对新建小区的前期物业管理服务时间作出限制，杜绝物业管理公司干扰业委会成立的现象，设立最长3年的过渡期，期满后由业主大会决定能否继续提供服务。

　　二、设立独立理事，建立物管、业委会财务透明机制

　　参照股份公司独立董事制度，由街道或社区推荐独立人士(非业主)任业委会中的独立理事。理事享有业委会成员的各项权利和义务，并主要负责监督物业管理和业委会委员正常履职，纠正和防范违法违规现象的出现。

　　物业管理和业委会财务必须透明，报表必须规范，重大支出和决定事项应进行公告。业委会成员的补贴(津贴)标准和办公费用报销应有详细规定。物业管理公司和业委会应公示财务状况年度报告、资产负债表和现金流量表，特大型小区还应出具审计意见。

　　三、尝试双向缴纳履约保证金制度

　　建议参考商品房租房和淘宝交易机制，物管公司和业主均缴纳履约保证金。业主实行物业管理预付费，即业主应至少提前一个季度缴费。物业管理公司则应强制缴交履约保证金。当双方出现争议时，该办法有助于双方的克制和稳定，也方便进行仲裁并督促双方切实履约。对无故不履约的业主应根据《业主自律公约》进行公示，对存在诚信问题的物业管理公司应设立黑名单。

　　四、完善三方联动机制

　　目前我市在江岸、江汉、武昌部分社区已开始试行三方联动，做到信息联通、及时知会、在处理物业管理投诉和纠纷时及时响应等。尽管“三方联动”是一种高情商的解决办法，但三方代表“联动”的物权和法治基础并不牢固，可能因利益纠纷而流于形式或无法运行下去。为了让居民在小区管理的内部事务中可以做主、能够做主、愿意做主、方便做主，有关部门应做好下述协调工作：(1)多方努力，积极发动和筹建业委会。各级政府机构和主管部门应积极协助各个封闭管理的小区尽快成立业委会组织，并逐步建立候补委员和储备人选的制度。进一步简化业委会在民政部门的登记程序，同时明确业委会成员津贴和办公经费的取费标准和收费方式。让当选的业委会委员大大方方拿钱，认认真真履职。各级政府机构和主管部门应积极授权、主动协助，让业委会顺顺当当办事、勤勤恳恳为民。(2)进一步明确公共收益的分配方式。借鉴发达地区的《物业管理条例》，在立法上明确专有和公有部分的界限。严格区分和界定公共设施中属于全体业主部分和特殊指定业主的部分。避免出现物业管理公司侵犯业主利益的情况。(3)加强对业委会委员的培训工作。业委会委员本身具有服务社区居民的主观意愿，但在工作过程中，可能因为不了解业主自治的组织原则和权利义务，出现不作为或乱作为。因此，可由相关部门对业委会主任和储备人选进行培训，定期组织开展公益性质的交流活动和标杆学习。通过发放制度模板和制度汇编，提高其行政能力，同时推广行之有效的工作方法和管理经验。在条件允许的情况下，业委会的日常相关工作可由行政秘书和具有职业资格的会计承担，维权事务可以聘请律师承担。(4)制定并公示物业服务标准，定期进行考核。业主与物业公司的矛盾，根源往往在服务标准不透明，缺乏验收考核机制。因此，制定并公示物业服务标准，让业主参与考核认定，是完善物业管理制度的重要内容，有利于责权利的统一。

　　(课题组：徐燕雯课题组)