市民建会员 陈儒坤
从上个世纪九十年代开始，由于市场定位失误、开发商后续资金不足以及涉及经济纠纷等，造成中国城市中很多楼盘半途而废，形成烂尾楼。据了解，上海“烂尾楼”最多时曾达到200余处；广州的“烂尾楼”有120多宗、共计900余万平方米；天津全市共有停缓建项目37个，规划建筑面积180万平方米。
造成烂尾楼现象的主要原因有：第一、局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，资金链断裂，只好下马。第二、开发商对市场的定位不准，销售前景暗淡，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。第三、由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。第四、因施工质量低劣，被迫停工。第五、债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。如武汉光谷国际广场，曾因多次卖房、多重抵押、被法院查封等问题陷入停顿。
对此，提出如下建议：
第一、完善法律法规。目前，全国没有国家级处置停缓建工程的法律法规，市级政府无法制定本地处置停缓建工程的相关法律法规。建议在《国有土地使用权出让合同》中增加开发建设期限条款，利用合同法对停缓建工程进行约束和处置，逐步减少和杜绝停缓建工程的再次产生，并能做到处理停缓建工程有法可依。
第二、加强对开发项目中间环节的控制和管理。对开发项目停工半年以上的工程，要提前对开发商提出警告，要求开发商提出复工计划并尽快复工。对开发项目停工一年以上的工程，要对开发商及开发项目进行调查，查出停工的主要原因后，限期复工。对开发项目停工一年半以上的工程，要对开发商及开发项目进行通报，并暂停开发商继续开发项目。
第三、政府应控制项目审批。根据现有停缓建工程的构成，90%以上为公建项目。今后，应通过对全市房地产市场的科学分析与预测，对开发项目的性质要严格控制，要充分做好可行性论证，在市场调节的同时要做好宏观调控，防止盲目开发建设，造成停缓建工程的产生。
第四、重视监理监督。一般人认为，建筑监理只是对工程的质量进行监督。其实不然，建筑监理不仅可对工程质量进行监督，对工程的招标、投标、工程的预算、决算，工程款的用途、工程进度，甚至在工程竣工验收后的保修等均可实施监督。目前我国的建设监理分为两种，一是政府监理，这是一种强制性监理；二是社会监理，即由具备监理资质的监理公司或监理事务所对工程建设进行监理。如能有效地运用好这两种监理措施，对预防烂尾楼将起到重要作用。
第五、严格预售条件。法律之所以对商品房预售规定了较严格的条件，其主要目的在于强调从事商品房开发必须量力而行，并且必须有足够的自有资金，以防止风险转移，避免风险扩大。提前预售不仅增加了消费者的风险，而且也加重了开发商的债务负担。许多开发商就是债务负担不堪重负，工程建设遥遥无期的情况下破罐子破摔或逃之夭夭的。因此，若想有效地控制风险，避免出现烂尾楼就必须严把预售条件。
第六、注意资信审查。这种审查既所括政府主管部门的审查，也包括有关当事人的自我审查。作为政府主管部门的审查应将重点放在房地产公司的设立，项目的审批以及贷款条件等方面。作为当事人则应将审查的重点放在合同的审查、合同的签订以及履行环节。对开发商的资质、信誉、开发业绩，项目前景也应进行必要的调查，了解和分析。
第七、加强用款监督，专款专用，严禁施工垫款。无论是金融机构贷款还是预售款，必须用于工程建设。而要做到这一点，仅凭开发商的自我约束是远远不够的，还要严禁垫款施工。以垫款承包为条件争揽工程可以说是建筑业的一大痼疾。虽然国家有关部门三令五申严格禁止垫款承包，但是监督处罚措施不力。在僧多粥少的情况下，这种情况实难避免。而垫款施工经常出现的情况是：在工程量达到一定程度，如果开发商不追加工程款，建筑商就以停工给开发商施压，一旦后续工程款不能到位，而建筑商又无力继续垫款时，就会形成烂尾楼。因此，必须采取有效措施制止垫款承包，将垫款承包视为一种严重的不正当竞争行为加以禁止。
第八、加强保证责任和违约处罚。房地产开发投资巨大，所涉及当事人众多且风险极高，作为房地产开发商可谓责任重大。因此若想进行房地产开发，除了必须符合法律规定的资质条件外，还应当提交一定数额的保证金或以自有不动产设定抵押。一旦工程难以为继使债权人的债权难以实现时，可以用保证金或拍买抵押物价款抵偿。同时在房地产开发的有关合同中必须对违约责任严格加以规定，以促使义务人积极履约。
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