民建武汉市委员会
保障性住房建设是重大的民生工程，对低收入家庭住房实行保障，对中等偏下收入群众住房给予支持，是政府的重要职责。多年来，武汉市在保障性住房建设方面取得了较大成绩。全市住房困难户做到了“应保尽保”，经济适用房建设规模达1500余万平方米，解决了17万余户城镇居民的住房困难，另有4万余户家庭享受了廉租住房保障。但是，我们也要看到，作为住房保障体系的重要组成部分——公共租赁住房（以下简称公租房）建设，在武汉还处于起步阶段。而武汉作为中部的中心城市，积极发展公租房有着强烈的现实需求：一是保障对象多，保障任务重。武汉每年仅高校毕业生就达25万人，“蚁族”数量约为6万人，外来务工人员已达100万，共同构成了庞大的无住房保障群体；二是房屋租赁市场租金高企，应保对象支付能力不足。2010年以来，江城中心区房租同比已涨两成。目前两房的月租达到800-1200元，而同期武汉市人均可支配收入约为1600元，给无房户造成巨大压力。三是城中村改造，导致市场低租金房屋减少，供需矛盾突出。
为留住人才，增强城市活力，解决部分住房群体的住房困难，转变民众的住房消费观念，盘活房屋租赁市场，特提出如下建议：
一、编制规划，完善机制，全面推动公租房的发展
政府应全面领会国家七部委《关于加快发展公租房的指导意见》和财政部《关于支持公租房建设和运营有关税收优惠政策的通知》的文件精神，将发展公租房作为十二五规划中保障住房建设的重点，加快研究出台地方总体规划，从管理部门、保障对象、筹资渠道、土地安排、房屋来源、管理机制等各方面入手，将中央精神和我市具体市情结合，为我市公租房建设提供依据和指导。
积极利用市场化的手段，完善公租房建设管理的相关机制，提高住房的周转和使用效率。建议对公租房的建设与日常管理实行公司化运作，引入适度的竞争，实行建管分家、监管分离。在退出机制的设计上，对承租人实行年度收入申报核实制度，不定期进行回访。由于收入提高、自购住房、租赁到期等原因不再符合租住条件的，强制收回公租房。还可引入信用承诺和违约问责制度，违约空置、转租、出租公租房或擅自改变房屋使用性质的，一律扣分扣款，并计入个人信用档案，直至取消其租赁资格。
实行租金浮动机制，将房屋租金控制在同期市场租金价格的60%以内，严控房租的上涨幅度。一方面综合考虑保障对象平均家庭年收入与类似住宅的市场租金水平，确认租金基准价格和浮动幅度，每年向社会公布1次；另一方面在政府主导、社会监督的基础上，赋予公租房经营公司一定的灵活调整租金的权利，依据市场变化对不同地段和配置的公租房实行定价。
二、突出重点，合理布局，实施灵活多样的保障方式
武汉的具体市情决定了我市公租房的重点保障对象是大中专毕业生和外来务工人员。政府应针对这部分人群的特点，参考个人（家庭）收入、住房困难程度、社保缴纳情况等，研究制订具体的入住标准、户型标准和租金标准。同时，租赁者的申请和审核等各个环节都要建立一个完备的监督制度，市纪监部门应该全程介入。
在大中专毕业生和外来务工人员较集中的高新区、开发区，实行以实物配租为主的公租房发展方式。一是由政府主导兴建“人才公寓”等形式的公租房，为开发区内的中小企业务工人员提供保障和服务。二是鼓励大型企业配套建设生活区，为无房职工提供住房。三是探索在城中村改造中，利用村集体土地建特殊性质的公共租赁房。
在中心城区，由于房地产开发程度较高，土地资源稀缺，适合以货币配租的方式发展公租房。建议采取发放可交易的住宅优惠券，持券者根据需要自由选择市场上住房租住，出租者凭收到的优惠券到当地政府承兑补偿。这种方式可以有效地缓解政府投资新建住房所造成的财政压力，同时能促进房屋租赁市场发展。
三、敞开大门，广开渠道，激励各方资源参与公租房建设
坚持“保障用地、广纳房源、积聚民资，多方参与”原则，在法律允许的范围内，创新机制，充分利用不同用途、不同所有权性质的土地和闲置土地建设公租房。建议将计划建设的经济适用房转化一部分，通过闲置的厂房、仓库、办公、烂尾楼等非居住用房改造一部分，以及收购或代理经营出租社会上闲置的存量住房盘活一部分，可为公租房提供大量房源。对长期空置房屋等也可以出台奖惩政策引导业主将其转为公租房源。
资金来源上，除原有财政资金外，还可将土地出让金的10%用以公租房建设。同时，尽快制定出台鼓励政策，引导、支持有实力、有意愿、有条件的企业参与公租房的建设和管理。坚持“谁投资，谁受益”的原则，保证民资投资公租房的获利权。建议引入PPP模式，即public-private partnerships，公私合作制。在该模式中，民营投资者参与项目的设计、建设、经营、管理等，并授予其一定的特许经营期。私营投资者对房屋的所有权可选择：出售（不拥有产权）、出租（拥有产权）、产权共有（拥有一定比例产权）三种方式。对于共有产权房，住户在购买一套住房的部分产权后，剩余产权的使用仍要支付租金。共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买剩余部分的产权。
四、严格标准，树立典范，打造武汉特色的“福屋计划”
在做好中、长期规划的同时，应积极开展示范项目建设，以此带动公租房的全面发展。建议结合光谷青年城项目，在东湖高新区推行具有武汉模式特点的公租房工程——“福屋计划”，以其作为解决大中专毕业生和引进人才住房问题的主要方法。其产品特点是交通便利、户型紧凑、装修简洁，小区附设公共食堂、公共浴室、图书室等符合保障人群特点的服务设施。在完善监督审计、保障质量的情况下，可采用承建商竞标方式建设。建筑及景观宜采用节能设计，保证其后期物业管理费用较低。政府还可通过设计援助、贷款贴息、同步配套公共设施的方式加快建设进程。严格控制开发成本，避免出现项目成本租金比市场价还高的情况，力争将租金或承租户实际负担费用控制在同地段市场价的30-50%。未来在此基础上完善开发模式，形成功能完备、适合武汉气候特点、独具特色的标准化产品模式，打造公租房品牌“江城人家”，便于后期进行大规模复制、集中采购和引入金融工具，实现可持续发展，从而解决更多保障对象的住房困难。
课题组：徐燕雯课题组
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