党的十九大提出实施乡村振兴战略，要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化。其中，空闲农房是一项巨大的沉睡资源，盘活利用潜力巨大，既有利于增加农民和村集体收入，又有利于优化农村产业结构、促进城乡统筹发展，对推动农村“三变”改革、建设美丽乡村都具有重要意义。

　　武汉自2017年创造性的提出“三乡工程”以来，以盘活农村空闲农房资源为核心，引导市民、能人、企业到农村开展养老、乡村旅游、农家乐、民宿、农村电商等活动，将城市的人才、资本、技术等市场要素吸引到农村去，从而促进农村一二三产业融合，带动农村产业振兴、农民致富，改变农村日益衰败景象，实现农村振兴。

　　一、武汉农村住房闲置及租赁交易情况

　　(一)农房闲置率较高，资源浪费严重。由于农房不能流转交易，且其租凭市场亦不成熟，导致大量农房闲置，造成资产资源的巨大浪费。据统计，武汉现有农村房屋约73万套，长期空闲农房约11.6万套，空置率达到15.9%，其中一部分为质量较差、不适合居住的老房子，另一部分则是因主人外出务工而闲置的新房，这对农民农村农业来说都是一种损失。

　　(二)农房潜在需求大，现实交易不足。农房是农村的重要资源，实施乡村振兴战略给农地、农房流转带来了巨大的潜在商机。尽管农房租赁市场潜在需求较大，但实际交易起来却不尽人意。从武汉实施三乡工程以来农房租赁情况来看，2017年签订出租协议10078户，2018年签约情况明显不如2017年，农房出租的速度和规模都与预期有差距。

　　二、开展空闲农房租赁交易的制约因素

　　(一)制度约束，农房确权不到位。当前农房的产权归属不完整，宅基地属于集体，而宅基地上面的建筑物(农房)属于农户，房、地权属分离状态使承租人对租赁农房有顾虑，担心产权不清引起后续纠纷。此外，由于武汉市“房地一体”的农房确权颁证工作刚刚起步，绝大部分的农房处于“无证”状态，没有产权证的农房不能用来融资，更是降低了承租人的租赁意愿。

　　(二)信息不对称，缺少统一信息平台。目前武汉农房租赁市场并不成熟，缺乏专门的网络平台或房产中介等渠道为供需双方提供有效信息，空闲农房信息存在获取成本高、效率低等问题。

　　(三)市场培育期，交易规则和价格机制不健全。当前武汉三乡工程盘活农房资源，也仅是推动农房租赁市场发展，而不是开展农房买卖交易。武汉的农房租赁市场也处于起步阶段，没有成熟的交易规则、行业标准、制度保障、纠纷处理机制等，因为处于培育期，农房租赁双方还有不少顾虑，担心各自权益无法保障，影响了双方入场交易意愿。同时，市场培育期，农房租赁价格的形成机制不健全，市场上缺乏公认的较为合理的农房租赁价格，价格偏高或偏低都不好，都可能为未来合同执行带来隐患。

　　(四)农村基础设施落后，下乡便利度较低。武汉城郊、景区附近或中心镇周边的农村地区发展水平高，基础设施比较完备，对投资企业和个人的吸引力较强。而边远地区或山区的农村基础条件较差，吸引投资和个人下乡能力不足，因此农房出租率也较低。

　　三、加快促进空闲农房租赁交易的建议

　　(一)尽快对农房进行确权颁证。加快落实武汉市出台的《关于农村宅基地和集体建设用地及地上房屋确权登记发证有关问题的指导意见》，妥善处理好一户多宅、超标多占等历史遗留问题，加快开展农房确权登记发证工作。要发挥村民自治作用，坚持一村一策，依靠村民代表大会来制定具体解决办法，对历史形成问题要承认现实，通过征收一定的宅基地使用费来实现平稳确权，充分保障农户利益。落实房地一体，为满足条件的农房办法两证：宅基地使用权证和农房所有权证，赋予农房完整权能，为农房租赁及交易扫清道路。

　　(二)加快推进宅基地三权分置改革。根据湖北省《农村宅基地“三权分置”试点工作方案》，在我市黄陂区、蔡甸区、新洲区三试点区域加快落实宅基地的集体所有权、资格权和使用权“三权分置”，通过制定好试点工作方案，明确试点内容，确定时间表和路线图，加强组织领导和政策宣传解读，稳定推进试点工作，确保到2019年底完成试点工作。关键是落实使用权，探索使用权的主体、范围、对象、用途、年限、方式、交易、担保及收益分配机制，给使用权赋能，加速农房租赁交易市场发展。

　　(三)打造空闲农房信息综合网络平台。参考和借鉴城市商品房买卖和租赁市场中房产信息平台建设经验，以武汉农村综合产权交易所为主导，在市农委支持下，引入第三方互联网公司，共同搭建武汉市空闲农房信息综合网络平台。信息平台要具备空闲农房供求信息展示、线上租赁交易、抵押融资、政策资讯等功能，供求信息展示是基本功能，要求展示的空闲农房实现图片化、可视化，要含有位置、房型、房龄、面积、租赁价格、周边环境等内容。线上租赁交易要有竞拍功能，价高者得。同步开发空闲农房APP和微信公众号等互联网工具，构成多样化信息公开渠道。

　　(四)加强农村基础设施和公共服务建设。重点加强两大类基础设施建设，一是优化道路交通基础设施，对村村通公路实施拓宽升级，有条件的城区可刷黑，全面清理农村地区的断头路、沙土路，实施村村通公交工程，增加公交覆盖密度，全面提高农村地区通达水平;二是医院、宽带网络、自来水、天然气等公共设施建设，逐步实现村村通宽带、通自来水、通天然气，加强农村诊所和乡镇卫生院建设，提高基层医疗卫生条件和服务能力;三是要加强农村的文体设施建设，在空闲农房较为集中的村湾规划建设一批的村心休闲广场、街角体育场等文体娱乐设施，为下乡的市民及村民提供精神家园。

　　(五)加大对农房租赁的政策扶持力度。政府部门要严格贯彻落实为推动三乡工程出台的“黄金二十条”等一系列扶持政策，从项目支持、资金奖励、服务配套等方面给予三乡工程全方位支持。优化政府服务，建立完善“政府搭台、企业(市民)唱戏、农民受益、合作共赢”的运作模式，继续组织开展好“市民下乡看房团”、“能人回乡导师团”等活动。以政府购买服务的方式，加大对空闲农房信息化平台建设的支持力度。加快探索农房使用权抵押融资改革，赋予农房使用权抵押担保职能，为大规模流转空闲农房的企业开辟新的融资渠道。